[摘要]银行受制于监管压力不能直接提供首付贷产品，却通过表外理财资金或“阴阳合同”大量间接参与其中，潜在风险已引起监管部门密切关注
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链家等房产中介证实首付贷类业务已暂停
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【财新网】（记者 韩祎 吴红毓然 杨巧伶）去库存背景下，部分“零首付”加杠杆的操作已悄然流行于市场。财新记者多方确认：监管部门最近将要对房贷市场的“首付贷”等配资行为采取措施，下一步也会对银行进行规范。
据财新记者了解，上周人民银行上海总部召集部分银行了解与个人住房贷款相关的业务，一是希望各家银行不要搞利率竞争；二是想要了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划；三是了解银行与房产中介的合作情况。
此举系针对“股市降杠杆、楼市加杠杆”现象采取的预防措施。包括前段时间沸沸扬扬的链家理财案，亦揭示出房贷配资市场的冰山一角。（见财新网“链家上海事涉房地产金融业务”）
监管惕楼市杠杆
根据彭博报道，监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。一位大行人士表示，确实要采取措施规范场外首付贷配资问题。
最近央行等监管部门密切关注个人住房贷款风险，尤其是惕暗暗生长的“首付贷”。首付贷是指金融机构为无法支付全额首付款的客户提供的用于首付的贷款。
虽然银行受制于监管压力不能直接提供“首付贷”产品，却通过表外理财资金或“阴阳合同”的方式大量间接参与其中。场外资金也如饥似渴地借助这波上涨的楼市涌入房贷市场，有的P2P平台甚至提供1/2首付全额的授信金额。
据中信证券3月6日研报不完全统计，目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、中国农业银行的农民安家贷等。
这个市场还在扩张中，一旦房地产市场上涨趋势调头将引发新一轮的风险。
不过，3月7日，一位央行分行行长向财新记者表示，首付贷配资和股市配资不一样，后者有一整套机制运作，房贷更多还是与个人有关，尚未形成完整的体系。
现在令银行担忧的并不是个人住房按揭贷款业务，一位城商行高管表示，最近行内较为关注个人消费信贷业务引发的风险，毕竟这类业务的资金流向是很难掌控。一位股份制银行支行行长谈到，银行通常会监测这类业务前三笔资金流水的去向，但不能阻止客户通过其他方式将资金转移到购房等需求上。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉财新记者，首付贷使得原先需要购房者强制缴纳的首付比例变得比较随机或不确定。首付是商业银行用于防范房贷风险的防火墙，但这样一层防火墙的构建被一些房企和中介平台所干扰。这个时候，房贷是否安全，和此类首付贷的安全性有关系。
严跃进说，如果首付贷占据1/2或者更高如2/3的首付比例，同时贷款利息超过15%，这种情况下，一旦购房者个人支付能力出现问题，则有很大的违约可能。后续首付贷违约的风险，会蔓延到商业银行房贷风险上。
多家银行人士告诉财新记者，明确的“零首付”或“首付贷”产品绝对不会出现，这与监管要求的贷款投向明显矛盾。但这并不意味着银行与首付贷款业务毫无关系。
为了规避监管风险，银行会通过表外的理财资金参与“首付贷”业务。一位股份制银行零售部负责人介绍，现在有许多房屋中介通过交付10%或一定比例的保证金与银行合作，将银行理财资金对接到类似项目上，为买房者的首付提供配资。
该负责人说：“由于理财资金池不需要披露资金用途，这笔资金可以很容易地拿去给房屋中介配资。”
据《中国经济时报》报道，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆在两会重庆团讨论时表示，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆。
黄奇帆提到，比如最近房地产交易中部分房屋中介会给买房者提供10%-20%的首付，再加上银行降低购房贷款首付比例的政策，实际使得买房人只需付5%-10%的首付甚至零首付，而美国次贷危机的源头就是零首付。
有银行人士透露，黄奇帆所谈到的房屋中介提供的20%首付的资金来源大部分是银行理财资金。
一直以来，银行都有变相扩大个人住房贷款敞口的做法。有股份制银行支行行长告诉财新记者，有时银行会通过“阴阳合同”的办法帮助买房者从银行获取更高的按揭贷款。
比如一套实际成交价格100万元的房子，首付比例按照30%计算则需首付30万元、贷款70万元。该行长介绍，有的客户经理通过与房屋中介合作把房屋估值虚高一倍，这样买房者需要比原来多付30万元首付，从而也能够从银行多获得按揭贷款70万元。
这样的操作中，买卖双方要签订“阴阳合同”，“阳合同”的内容是做高房价的合同，再由买房者与卖房者签订“阴合同”表明真实房价以及没有多付资金。在此之后，房屋中介可以通过提供过桥资金或者与卖房者签订相应协议，来保证买房者可以顺利获得个人住房按揭贷款，然后就可以通过多获得的资金来支付本该先付的首付款。
“现在市场上做这类业务的平台多是房产行业密切联系的大型P2P平台”，网贷之家的首席研究员张叶霞表示，2015年P2P行业有664家平台涉及与房贷有关业务，整个房贷市场的业务规模是1100亿元。但是，其中有多少属于首付贷尚有待统计。
中信证券在研报中指出，虽然近几年各类首付贷有了比较快的发展，在深圳等个别地方渐成气候，但所谓楼市的“场外配资”和楼市整个销售规模相比仍然很小。
P2P平台的首付贷产品一般分为信用贷款和抵押贷款。张叶霞介绍，信用类贷款的风险较为突出，贷款额度在1万元-100万元内不等，平台会根据融资者的信用级别来给予相应的额度。抵押类房贷产品通常按照抵押物的7折来提供贷款额度。
多位P2P业内人士表示，现在较为常见的做法是，提供首付全额的15%-50%的贷款。张叶霞介绍，现在很少有房贷产品指明是首付贷，通常P2P平台只是起到过桥资金作用。