出发点是个税改革,但节奏不可过快预期: 该政策的出发点始于个税改革,关于房贷利息抵扣个税的说法在2013年就已出现。今年5月,批复《关于 2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中又一次提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案,并将于2017年付诸立法,其中特别提到“完善税前扣除”改革,其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。购房抵税在国内早有先例,1998年至2003年上海曾实行过购房抵扣个税的政策,对促进房屋去化效果立竿见影。虽然从政策预期上,按揭贷款利息抵扣个税是个税改革的一个重要方向,也似乎符合全国去库存的大思路,但对于政策推进的节奏不可过高预期。由于按揭抵扣是以家庭为单位征收个税,在现行的分类税制下征税是以个人为单位,因而按家庭抵扣个税成为按揭抵扣个税最大难点,此外分类税制改革从13年提出至今尚无实质性进展,其间涉及立法推进、利益博弈以及技术障碍,想要在短期内落地的可能性不大。
海外经验证明政策可以撬动购房杠杆+住房自有率:从海外经验来看,按揭贷款利息抵扣个税的做法较为普遍,据我们整理,目前美国、荷兰、丹麦等国允许扣减,比利时、爱尔兰和瑞典只有部分按揭利息允许抵扣。从美国的经验来看,美国税负以所得税为主,有关房地产的各种税收优惠也集中体现在所得税的抵扣或减免上,以此为杠杆来刺激和推动住房建设和房地产市场发展,并收到明显成效,按揭利息抵扣个税等政策通过加速现金再融资和二次按揭极大地促进了美国的自有住房比率。
政策效果测算:更高收入、更长周期购房人群受益更明显:如果政策落地,会如何影响购房决策?我们对此做了测算,结果显示,当月供越高(对应月收入越高),税率越高的情况下按揭抵扣个税的额度越大,因而购房成本下降效果更好,即高收入人群受益更为明显。从房贷周期来看,按揭周期越长,按揭抵扣个税的效果越明显。因此,我们认为按揭贷款利息的减免效果,会随着个人购买能力的增加及按揭贷款周期的延长而放大,如若抵扣该部分个税,高收入群体将更收益,同时购房者也会更加偏向于启用更低的首付和更长的贷款周期。仅仅从政策本身的角度,我们认为收入更高以及房价更高的区域会更加受益于政策落地,而目前这些区域往往是不缺需求的地区,这与当前加速三四线城市去库存的思路似乎有些不符,甚至有可能进一步强化当前主流城市区域房价泡沫化的可能。因此如果按揭贷款抵扣政策要出台的话,区域地区的限制以及额度的限制(如美国)可能会是政策的附加条款。