二胎家庭对于居住空间的要求在不断提升。 梁展宏摄
核心提示
10月29日，十八届五中全会宣布全面放开二孩。政策公布后，各行各业都借“全面放开二孩”政策宣传炒作，房地产行业更是首当其冲。在不少业内人士眼中，二孩政策将直接刺激大户型单位的销售。不过从记者过去一个多月的走访来看，不少楼盘以及中介均表示大户型产品的销售未见直接攀升。总价、贷款门槛“双高”限制了改善性购房群体下手买大房子。
★“全面二孩”政策满月
大户型房源量价表现未见明显拉升
据记者观察，二胎政策出来后，市内许多项目开始加推四室大户型，很多开发商以及广告商都打出了 “大户型将成趋势，4房单位即将热销！”的宣传口号。不少楼盘负责人早前均乐观表示，开放二胎总体来说，会刺激大户型、改善大房的销售，特别是传统的三房沦为过渡房，四房会成为一种“刚需”。待“全面放开二胎”落地后，政策对大户型的供应和成交起到一定的带动作用。
然而记者在过去一个多月期间走访了市内多个主推大户型房源的一手楼盘，并在咨询了家家顺、满堂红等市内主流中介机构后发现：大户型房源量价表现未见明显拉升。有中介表示，目前二手大户型盘源的议价空间较大，特别是一次性付款的买家。
家家顺东区某大型门店的一位资深置业顾问刘先生告诉记者，在全面二孩政策出台后确实收到了比以往更多的看房预约，当中不少都是指明要看优质大户型房源单位，如富逸臻园、颐和山庄、水云轩、远洋城、合生帝景苑等中心城区大户型房源较为集中的大型楼盘均成为了不少改善型购房客的看房首选。
不过，尽管看房的客户确实多了，但刘先生表示，目前市场需求最大的户型仍然是三房单位，有部分买家由两房转三房，也有买家由小三房转大三房，四房单位需求没有明显增加，而制约买家换大房的最大因素依然是房价、房贷、首付等客观因素。
总价、贷款门槛“双高”成制约因素
“我是计划要生二胎的，但目前比较现实的问题就是居住空间不太够，当时也确实后悔没咬咬牙买个大房子。”本地市民陈先生三年前买下了火炬区金华花园一套130平方米左右的准四房单位用于自住。虽然房间有四个，但由于其中两个房间面积较为紧凑的关系，五口之家住起来还是稍显拥挤。
为了筹备二胎，下半年以来陈先生也去看了火炬区群英华庭、合生帝景苑等主打170至220平方米的大户型房源楼盘。不过他粗略算下，由于超过144平方米的单位无法使用公积金贷款，加上现在住的金华花园还有几年才供完，因此如果要买这类总价超过百万的大户型单位的话，首付比例、贷款利率上浮10%至15%等客观因素是他不得不考虑的问题。而且这还没有算上后续的装修费用。他坦言，如果现在贸然换房的话，经济压力会变的比较大。
“其实现在不少大户型房源在单价上并不贵，从居住性价比上还是不错的，但毕竟总价摆在那，而且首付、装修成本也高，这是大多数客户在看房时不得不考虑的问题。”家家顺方面向记者表示，从目前热销楼盘的交投情况分析，买家有足够资金从两房改买三房的情况，大多出现在价格适中、主要面向刚需客需求的楼盘，而大户型单位总价普遍都在100万元上方。即使标准三房和大四房之间的价差只有20至30万元，但受限于资金压力，改善型买家想要一步到位置业还是有一定难度的。整体而言，目前中山市场大户型的产品去化速度并不算快，加上二手市场存量也较大，暂时未因“全面放开二孩”政策而涨价。这点与目前番禺、佛山、东莞、惠州等地的情况较为接近。
不过在一些业内人士看来，虽然未来房子投资功能将逐渐淡出，但对于经济条件允许的买家来说，现在置业应该选择大户型。尤其在目前楼市迎来少有的最佳置业期的情况下，自住型购房者可选择一步到位置业，这样可减少未来再换房的经济压力。★机构观点
二胎实际生育率不高楼市人口红利或有限
近段时间“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”刚一出台，就被反应迅速的中山开发商嗅到了新的商机：二胎放开给楼市带来重大利好；二胎放开将有效刺激换房需求；二胎放开将是未来房地产发展的人口红利等等，诸如此类的说法被迅速移植到了项目的户外广告，宣传语上。
不过，二胎政策的利好似乎也有被躁动的楼市提前透支的可能。早前中原地产表示，并不看好二胎放开对楼市的刺激。此前单独二孩放开后，生育意愿并不高。至少到目前为止，单独二孩政策对市场影响并不大。数据显示，之前实行了几年的单独二胎的政策，全国条件满足的一共有1100万对夫妇，截至今年5月只有145万对夫妇向提出申请，而最后真正生育二胎的只有80万对，也就是说二胎主观执行率只有8%左右。
并且，在不少分析机构看来，放开二胎对改善型需求的影响也要因地而异。一方面，三四线城市普遍都是三房、四房甚至更大的户型，因此改善型购房需求有，但并不是特别明显。另外，一线城市因为生活成本十分高昂，人们的生育意愿并不强烈，放开二胎的影响相对较小。
另一方面，目前国内房地产的问题，在于一线城市是房价越来越高，有效供应不足，需求难以扩大;在三四线城市是高库存、低利润、去化难，整个行业结构性失衡。尤其是三四线城市因为供需失衡，今后两年依然以去库存为主。原销售不佳的项目，不会因为二胎就火起来，反而可能因为有新项目在充分的市场调研、设计合理的基础上，令原来不好卖的户型因为竞争力更差了而更加难卖。因此，房地产业界需要留神二胎政策被高估的情况。
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