最近身边好几个朋友准备下手买房，真为朋友开心。但是真正操作的时候问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？贷款400万，不同的还款方式中间竟然相差近100万，但为什么说这却不一定适合你？随手记理财社区认证机构@妈妈说理财 给大家细细分享。
1、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
当然是贷款买。用银行的钱周转出更多的现金流，岂不乐哉！而且能用公积金贷款买是最好。近几年，公积金政策在不断的放宽，买房、租房都可以用。对买房最利好的就是贷款上限从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，非常人性化。
另外需要注意，公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%左右。商业贷款利率在不同的城市还会有小幅度的折扣，比如北京商贷曾推出9折优惠。所以买房之前，可以先咨询是否有折扣。
首付多少为佳呢？我个人建议按照最低要求付的首付款进行贷款即可，后面在具体分析到。
2、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
先来举个例子。
地点坐标：北京，首付30% 。
贷款方式：公积金和商业贷款混合贷款。
利率：公积金：4.05%，商业贷款：6.15%。
贷款额度：公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
稍作计算即可得出等额本息、等额本金所需利息情况：
图1：等额本息贷款所需利息情况
图2：等额本金所需利息情况
也就是说，30年等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万。但是换位思考，假如我们的投资利息大于6.15%呢？比如投资的P2P平台预期年化收益率在10%，那么把还给银行的钱拿出来投资，那我们的资金又多创造了3.85%的利息，这比一年期定期存款都高！
所以建议在贷款时，按最长的时间贷款，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，就不用着急还银行贷款。提前还款的判断依据在于你的投资收益如何。