地产：政策来护航 荐6股
2015-11-19 类别：行业研究 机构：爱建证券 研究员：左红英
[摘要]
投资要点□行业处于长周期的调整期，去库存压力大。投资下滑。房屋新开工面积同比降幅在缓慢缩小中，但预计负增长状态仍将持续；本年购置土地面积和土地成交价款连续9个月同比大降，且仍未见企稳迹象；房地产开发投资增速已连续下滑20个月，持续时间之长创1999年以来之最；从各项先行指标判断，房地产开发投资增速下滑趋势仍将延续。销售放缓。从近3个月的数据来看，商品房销售面积和销售额增速趋缓。库存压力大。2012年以来，商品房待售面积持续增加，整体库存压力依然较大。景气度下滑。国房景气指数连续44个月处于不景气区间，且仍未见明显改善迹象。
□人口对行业的影响。从各重点年龄段人口数量和比例变化情况看，未来5-10年，购房主力人口数量都呈明显下降趋势，购房需求也将明显减少；由于25-29岁人口数量和比例的明显增加，未来5-10年改善性购房需求将明显增加。
□迷雾中的曙光。政策疏导与护航。我们预计2016年房地产市场仍将处于政策宽松的环境之中，且仍将有新的刺激政策出台。政策将为房地产行业起到疏导作用，以保持行业的平稳健康发展，为其在迷雾中保驾护航。钱粮充足好过冬。从房地产上市公司的3季报数据来看，房地产企业多为应对行业调整作了充足的准备。房企的自救。房地产企业也做出了各自的选择以应对行业变化，其中大多数公司或多或少地对业务做了调整和转型。
□投资建议。给予行业“强于大市”评级。从整体来看，2016年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平衡来决定。
大部分三四线城市库存压力大，且2015年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的重要任务，但有政策来护航，我们仍然给与房地产行业“强于大市”评级。我们的选股策略是：1、转型类个股。这类公司地产业绩稳定，转型方向明确，未来发展空间大，推荐苏宁环球（000718）；2、有特殊资源禀赋的个股，推荐投资组合：华发股份（600325）、世联行（002285）；3、园区类个股。这类公司既可收取园区内公司的租金和服务费用，又可通过股权投资分享创新创业的成果，推荐投资组合：华夏幸福（600340）、张江高科（600895）、南京高科（600064）。
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