昨天，央行、住建部、银监会联合发布消息，个人二套住房贷款最低首付比例降至四成。而财政部和税务总局同日发布新规，二手房营业税免征期限由5年改成2年。
楼市“打包”出台的一系列新政，会对未来的二手房价格走势造成什么影响？“本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟须改善住房，但购买力相对欠缺的合理改善型人群。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，一系列政策加大了对此类人群购房的支持力度，降低了其购买二套房的首付门槛。同时本次新政也重申了使用住房公积金购买首套房的首付门槛降到20%，盘活公积金使用效率的意图表现明显。
刚需购房者“门槛”降了
昨天，央行、住建部、银监会联合发布个人住房贷款政策调整，拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房最低首付款比例为30%。
“首付比例降低，又不是房子降价了。至于这么高兴吗？”在微博上，有网友提出了这样的质疑。记者算了一笔账发现，虽然降低首付比例不会直接影响当下的房屋总价，但首付压力减小，买房人还是会受益。
以二三线城市房价每平方米均价1万元来算，夫妻两口买一套100平方米的简单二居室总价100万元，原来二套房首付比例8成，需要80万元；而新政后二套房首付比例调整为4成，则只需40万元，那么启动资金可省下40万元。
40万元，对于年轻小夫妻来说，如果每月省下4000元，需要100个月才能攒够，那就是8年多的时间。新政大幅降低了“刚需”购房人的购房门槛，使得这一部分人群购置房产的意愿大大增强。
“对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的主要原因之一。降低首付比例，能够直接撬动更多住房消费。”亚豪机构市场总监郭毅分析。在目前国内商品房产能过剩的背景下，房贷新政有助于缓解三四线城市的高库存压力。对于一线城市来说，能让更多持币观望的购房者“动起来”。
“此次二套房首付下调，有利于释放自住性和改善性购房需求，从而改善民生、稳定经济。”财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。他建议各级地方，对于房贷新政，各地应该因地施策，不应“一刀切”。“个人认为，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛的城市可以不必一致下调首付比例，银行可以根据自身经营状况灵活调整。”
北京两成二手房税费减了
“现在究竟适合不适合买房？还有没有新政策要出台？”近期打算出手购房却心存疑虑的二手房购房人，在昨日收到了来自财政部和国家税务总局的新政：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
在此之前，本市执行的是2011年1月由两部委出台的规定：个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，才能享受免征营业税的优惠。
昨日两部委出台的营业税新政，被业内人士简单称为“5（年）改2（年）”。在2011年1月之前，营业税同样是为“满两年免征”。此后，有关部门发文要求二手房免征营业税执行“2改5”。在“满五年免征”执行了四年多后，昨日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，自今年3月31日起，二手房免征营业税的政策再度“5改2”。
对于往往要承担交易税负的二手房购房人来说，二手房免征营业税重又“5改2”的最直接效果，就是可以明显降低购房税费支出。二手房交易目前执行的营业税税率为5.5%。以一套在过去3年内曾经交易过、过户价格为200万元的二手房为例，在“5改2”之前，营业税达11万元，但这部分税额在新政执行后将被免征。
中原地产首席分析师张大伟分析，以北京为例，目前二手房市场成交的房源中，30%左右是不满5年再上市的房源，需要交纳营业税。而且在这部分房源中，又有60%左右是已购买2年以上、5年以下的房源，相当于全部二手房交易量的20%左右。营业税新政执行后，这部分房源交易时，营业税税费负担将明显降低。据计算，平均每单二手房交易减少的税费支出可达10万至15万元。
公积金二套首付松动了
2010年，住建部、财政部、央行和银监会曾经发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中显示，“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”；“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。”
而在昨天发布的新政中显示，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。
根据新政，针对二套房利用公积金贷款首付比例的调整，从至少50%调整到了至少30%。
这样的新政何时才能落地？买二套房的时候是否还执行1.1倍利率的政策？对于“二套”的认定，是否和购房人实际持有住宅数量一致？昨天记者追问北京住房公积金管理中心相关工作人员，但没有得到确定的答复。
“我们还没有接到具体的文件。相关调研工作要在正式文件下达时才能启动。”这位工作人员说。
北京房价会大涨？还真不一定！
新政推出，对于北京市民来说，最关心的莫过于未来二手房的价格走势。由链家提供的数据显示，从北京市场成交记录来看，目前商业贷款中二套房贷款占比约为5%，因此与此前的全面降息，限贷等政策相比，这样小的覆盖面对北京市场实质性影响有限。
而从成交量上看，今年1月至今，北京的签约量同比增长79.2%。在成交量明显增加的情况下，价格保持平稳，显示购房者的预期还没有根本性的扭转。如果售房人贸然提价，只会面临有价无市的被动局面。
改善型购房人的利好来了