房地产行业存在值得注意的几个问题
首先,梳理并查验近年来房地产调控各项政策的实际效果及合理性。系统、实证、有民调支撑的反思式、比较式分析的缺位,对行业今后的形势发展判断与政策利弊判别构成潜在障碍;其次,规范地方在土地市场的推地进度。如果能对地方的推地进度给予某种合理的、明确的约束,如规定推地进度与人口数量挂钩,对于稳定市场情绪、形成合理预期都有好处;三,提振需求尤其是个人购房需求是当务之急。我国个人购房贷款数额仍有较大增长空间,但受整体利率水平较高、房贷获得难度大和一二手房贷款条件有较大差异等因素影响,我国个人购房需求被长期抑制;第四,开展针对特定人群的民调摸底,及时监测各类房产购置人群支出偏好变动。国内高收入人群中越来越多的人到海外购房,将对国内房地产高端市场产生重要影响,并进而影响整个房地产市场,这一趋势究竟是短期或长期,仍有待观察。建议持续监测各类房地产潜在购置人群消费与投资偏好变动,并由此判断房地产需求可持续程度,提前预可能出现的市场波动。
在房地产调控历史上,2014年年初以来长达一年多的以房价下跌为主要特征的调整已经大大超过了以往,并成为GDP减速的主因之一。但随着2015年以来各项宽松政策相继出台,房地产行业形势正趋于好转,2015年二、三季度一二线城市房价有望止跌回涨,2016-2017年全国大多数城市房价平均水平可能会逐渐走出低谷。
房价跌幅超出历次波动周期最低点
从2014年初以来,全国70个大中城市新建住宅同比价格(以下未注明者均简称房价)涨幅从高峰滑落至低谷,从2013年12月9.2%的峰值,逐月下降到2015年4月的-6.3%,迄今仍未见底。
无论从销售还是投资比较,本次房地产行业调整幅度均远超出以往。一方面,房价比2010-2012年调整期降幅更大、降速更快。2010-2012年房价从高点滑落至低点用了25个月,涨幅从15.4%降至-1.3%,本次调整迄今16个月,涨幅从9.2%降至-6.3%,较2010-2012年最低点 -1.3%还低了5.0个百分点,且仍未见底。另一方面,全国商品房销售额同比增速自2014年年初以来已经连续16个月为负值,而2010-2012年仅连续7个月为负值。
房价下跌引发房地产投资增速锐减。2010-2012年,房地产开发投资同比增速最低仅降至15.4%,而2015年 4月已降至6.0%,2015年5月又降至5.1%。由于房地产投资构成全社会固定资产投资的重要部分,后者同比增速已从2013年2月21.2%的极大值点降至2015年4月的12.0%,5月的11.4%,降幅已达9.8个百分点,而2010-2012年降幅仅为5.7个百分点。从2014年年初至 2015年5月,房屋新开工面积增速已连续17个月负增长,而2010-2012年调整期最多连续9个月负增长。
随着固定资产投资增速下滑,GDP增速也从2014年四季度的7.35%降至2015年一季度的7.00%。2015年一季度,GDP四大组成部分中进出口顺差增速变化最大,因原油、铁矿砂、成品油等大宗商品进口价格全面下跌拉低进口增速,同时民营企姻口快速增长,进出口顺差增速高达610.1%。其他三大部分中,支出、消费和投资增速分别为7.8%、10.6%和13.5%。与2014年四季度相比,进出口增速提升562.2%,支出、消费、投资增速分别下滑 0.40、1.35和2.20个百分点,投资增速降幅最大。
投资增速下降与房地产市场表现不佳密不可分。2015年一季度,投资三大部分中,制造业投资、基础设施投资和房地产投资增速分别为10.4%、22.83%和8.5%,分别较2014年四季度下滑3.10、提高2.54和下滑 2.00个百分点。制造业投资下滑超过房地产投资,一个重要原因是制造业诸多子行业,尤其是家具制造业、木材加工业、化学工业、水泥、玻璃、钢铁、电解铝、通用设备制造业等,与房地产关系密切,2006年以来制造业投资增速与房地产投资增速同步迹象明显。
房地产投资增速下滑引发大宗商品价格下跌或产量下降。如基准澳大利亚铁矿石价格2011年时曾达到每吨190美元,2015年4月初一度跌至每吨46.7美元的七年低位。又如水泥产量,在 2012、2013年、2014年增速分别为7.4%、9.6%和1.8%,2015年3-5月增速分别为-20.5%、-7.3%和-5.4%。
房地产调控政策日趋宽松行业形势趋于好转
2014年一季度,房价已经开始下跌,但这一行业周期性大趋势的拐点并未引起各方足够关注。
2014年二季度,针对宏观经济形势的下滑,央行[微博]开始推出一系列宽松政策,如多次定向降低准备金率以释放流动性,这些政策也间接惠及房地产业,但作用不够明显。实际上,整个2014年上半年,没有出台有力的调控措施“对冲”市场的这种变化。
2014年三季度,各地才被正式允许出台稳定房市的措施。自2014年4月开始至今,全国47个限购城市已有42个放宽甚至取消限购。同期,房贷政策开始放宽:央行准许“首付房贷利率七折”和“认房不认贷”。
2014年四季度,住建部等发文,要求提高住房公积金个人住房贷款发放率,支持缴存职工购买首套和改善型自住住房。同时,央行在时隔两年半之后,于2014年11月22日降息。
2015 年一季度,政策制定部门开始重视房地产市场下滑风险,连续出台了一系列措施,促进住房消费,鼓励自住需求和改善性需求。如:央行等五部委将二套房首付比例降至四成,财政部等将个人住房转让营业税减免年限从5年调至2年。北京部分银行首套房贷已三次调低打折折数,从9折至88折又至86折。2015年1月和5月,北京市两次调整了公积金贷款政策:公积金贷款认定由“认房又认贷”改为“认房不认贷”;首套房贷款首付降至两成。此前,套型建筑面积在90平方米以内的才可享受二成,90平方米以上为三成,首套房贷款最高额度由80万升至120万;二套房贷款首付由七成降至三成,二套房贷款最高额度维持80万元不变。
2015年二季度,政治局提出“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”。为应对GDP增速下滑,央行在 2014年四季度降息、2015年一季度降息又降准基础上,又分别降息降准各一次,2015年5月11日,1年期基准贷款利率降0.65个基点至 5.10%;2015年4月20日,大型金融机构存准率降1.50个基点至18.5%。降息、降准措施有利于化解资金紧张状况,降低资金成本,促进房地产业尽早结束萧条。
随着调控政策日趋宽松,房地产行业形势正在逐渐好转。首先,房价趋稳迹象明显。据百城价格指数调查,2015年4月和5 月,全国100个城市新建住宅均价环比分别微跌0.01%和上涨0.45%,价格拐点已经出现。70个大中城市新建商品住宅同比价格,2015年4月跌幅为-6.3%,跌幅较上月收窄0.2个百分点;70个大中城市环比价格跌幅为-0.1%,为近11个月来最小跌幅。70个大中城市中,房价环比上涨或持平城市数量4月份为22个,远远多于2月份的4个。供求关系紧张的一线、二线城市房价均上涨或趋稳,但是供过于求的三四线城市房价仍在继续下跌。自2014 年4月开始,一线城市房价首次出现全面上涨,4月份北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格指数环比分别上涨0.8、0.7、0.4和1.8%。