房地产去库存探路
楼市的主要矛盾已经从房价泡沫演变为供应泡沫。楼市去库存成为行业乃至宏观经济提振的关键任务。然而，基于房地产库存量之大，财政压力上升，多项制度实施尚未细化的背景，房地产去库存还有诸多问题待解
□ 本刊记者 张宁/文
国家统计局11月份公布的统计数据拉响了房地产报。国家统计局信息显示， 2015年10月末，商品房待售面积68632万平方米，同比增长14%，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，达到历年最高值；同时，房屋新开工面积同比下降13.9%，房地产竣工面积同比下降4.2%，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。土地成交总额5794亿元，同比下降25.2%。
房地产业在2015年首次出现了房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个指标同时负增长，预示着中国房地产已从卖方市场步入库存市场。
11月10日，习近平在财经领导小组第十一次会议上表态，“要化解房地产库存，促进房地产抑续发展”；11月11日，李克强总理在常务会议上强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”；11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
高层对房地产去库存的频繁表态，无疑使“去库存”成为2015年中国房地产的热词，也被业界视为楼市调整的风向标。
永泰地产集团人力资源部经理戴擎天告诉《财经》记者，目前呼和浩特、西安、沈阳等二线城市，和大部分三四线城市的房地产去化周期都在12个月以上，库存压力大，并且呼和浩特等城市的实际库存量远远超过目前对外公布的统计数据。
易居研究院统计，在其监测的35个城市中，10月份，一、二、三线城市新建商品住宅存销比，即去化周期分别为10.0个月、12.2个月和18.9个月，其中，广西北海的存销比数值最高，截至10月份为31个月，山东烟台存销比为26个月。
“化解房地产库存，除了着眼于当期的经济增长外，更主要的是为了推进以人为本的城镇化，促进农民工在城镇定居落户，这实际上也是一个供给侧的改革措施。”财经领导小组办公室副主任杨伟民如是解读。
棚改货币化安置、以居住证制度为主要内容的户籍制度改革、信贷资产证券化等，几乎同步推动的意在化解房地产库存的政策正在奏效。
长江证券的研究报告显示，截至2015年11月末，在其覆盖的23个城市，房地产总体库存14355.99万平方米，环比下降0.27%，其中一、二、三线城市库存分别环比上升0.45%、下降0.67%、下降0.14%，均低于去年同期水平，库存同比持续好转，而这23个城市的去库存化周期亦均持续缩短。
不过，基于目前中国房地产库存量之大，在国内经济增速放缓、财政压力上升、多项制度实施尚未细化的背景下，若要下好化解房地产库存这盘棋，仍有许多问题待解。
房地产投资增速探底
中国真实的房地产库存量恐怕远不止国家统计局公布的数字，安信证券研究员陈天诚的一份研究报告中称，如果算上预售的施工面积和尚未开工的企业拿地，得到的总库存量已接近98.3亿平方米，其中，待售面积6.86亿平方米、尚未开工的企业拿地42.3亿平方米、在建商品房库存约49.1亿平方米。
巨大的房地产库存量严重拖累了房地产投资增速，进而拖累了GDP的增长，在经济学者和房地产界人士看来，这正是国家经济和的痛点。
据国家统计局信息，截至2015年10月，房地产投资增速下降至2.6%。同期穆迪报告指出，2015年前三季度，中国地方的土地使用权出让收入同比下降了34.7%，而土地使用权出让收入在地方财政总收入中占有接近三分之一的分量。
从2013年的19.8%下降到2014年的10.5%，2015年接近年底时进一步降至2.6%，房地产投资增速探底正在影响整个宏观经济的运行。
2014年是中国房地产业的拐点，在这之前中国房地产市场还处于供不应求的状态。金典集团董事长张宝全的感受是， 2014年以前中国地价、房价的增长高于融资成本，是由卖方市场支撑，房地产商只要拿到土地，哪怕是做火柴盒一样的产品，都能卖掉，不会赔钱。但从2014年开始至今，市场发生了最重要的变化——地价、房价的增长已经低于融资成本，这样的背景之下，房地产逐步成为了一个有风险的行业，如果房地产商不能去库存或者去库存程度不高的话，就会很危险。
房地产市场的转变亦与“十二五”规划之后的国家政策变化相关。“十二五”规划提出建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右的目标后，2013年9月25日，常务会议提出，要加快制定城镇住房保障条例，规范和促进保障性住房建设、管理和运营，稳定人民群众对“住有所居”的预期；2013年10月29日，加速推进住房保障体系和供应体系建设，要求“千方百计增加住房供应”。
增加供给的政策刺激下，国土资源部统计，2013年全年全国住房用地供应量相当于前五年平均实际供应量9.64万公顷的143%，其中，商品住房用地供应10.37万公顷，同比增加31.1%，相当于前五年平均实际供应量7.55万公顷的137%，保障性住房用地供应3.44万公顷，同比增加8.7%，占住房用地供应总量的25%。
进入2014年，国内房地产却一路下行。《财经》记者获得的国家信息中心宏观政策动向课题组2014年底撰写的一份报告称，2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，地方从6月开始取消限购，不断放松调控，央行[微博]也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。彼时该课题组预计，2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。
经济下行压力与银行收紧房地产信贷，是房地产市场变化的重要因素，经济下行带来人们对收入预期的改变，降低对房地产需求的释放；而收紧信贷政策一方面直接影响房地产市场企业借款能力，进而又影响投资的扩大。这些因素都不断加剧房地产市场无论是投资还是销售的下滑。
“从中国经济增长驱动力来看，虽然从长远来看中国需要尽快实现从外需和投资驱动转向内需驱动，但根据国际上中等收入国家在相同阶段的成长经验，投资仍是当前及未来一段时间内，驱动中国经济增长的最重要动力之一。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰告诉《财经》记者。
在现任北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强[微博]看来，作为拉动国内生产总值增长的重要力量，维持一定程度的房地产投资，稳定经济增长是此次接连表态“房地产去库存”的主要动因。
对于高层通过“化解房地产库存”所释放的市场信号，多数业内人士认为，新一轮更强的救市政策或将出台，预计明年房地产政策将会更加宽松。
去库存路径
基于化解房地产库存对于经济增长和社会建设的意义，国家已开始多措并举。棚改货币化安置是目前推行力度最大的化解房地产库存措施。