网易财经 12月讯在地产领域，他是公认的对国家决策和舆论具有重要影响的人物，曾被评为“年度中国争议人物”、“中国房地产年度人物”、“中国地产网络红人”等。他的个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》、《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、电视台等媒体广泛传播。他就是著名房地产专家、北京师范大学管理学院教授董藩。面对中国房地产市场的不景气，他会给出什么样的具体建议？2015年股市动荡剧烈，他如何看待股市对房地产的影响？“寒冬论”热议之下，他又如何评价房地产领域的资本寒冬？网易财经专访北京师范大学管理学院教授董藩。
以下为访谈实录
网易财经： 您之前说中国救市救晚了，而且您也说中国对房地产政策这一块有不全面的地方，那这些不全面主要表现在哪些方面？
董藩：我说的调整政策晚了，是从哪个角度来看？我们看到了此前经济下滑的这样的态势在出现，而房地产这么重要一个产业，如果你仍然勒着它，仍然实行严格的限购限贷不放开，这种需求得不到释放，后边开发商的房子盖出来之后卖不掉，这样的话，投资得不到回收，整个经济要出大事。如果在两年前或者两年半之前，我们就松动，就取消限购限贷，包括一线城市的限购限贷一律取消，这样的话，交易下滑的速度不会这个样子。如果交易下滑不这么厉害，市场上交易量仍然比较大，它就可以对冲其他行业下滑带来的影响。比如说现在钢材，因为房地产开发活动基本上处在半停滞状态，钢材的价格现在真的就是白菜价。钢铁行业是我们国家大的行业，水泥也是，一路下滑，背后里连着焦炭连着采矿等等这些行业，因为房地产，稀了哗啦全都摧毁了。所以，如果是两年半前我们松动，修改我们的调控政策，这样的话0，下滑的速度就会缓很多。
网易财经：您之前曾发表文章说，二胎政策放开对楼市利好，那二胎政策放开真的会有我们想象中的那样的效果吗？它对楼市会产生一个立竿见影的效果吗？
董藩：“二胎政策”放宽的话肯定对国民经济有影响，这个影响有一些是通过时间慢慢慢慢传导出来，但是我们会发现它会影响预期。如果预期发生变化，可能就会影响我们今天的这种角色行为，我们的购买行为就会发生变化。比如说以前只能生一个孩子，我买房子我想的是这个房子我住10年，我想我有两室一厅就够了。那么现在来看，（“二胎政策”）放开了，那我肯定也要两个孩子，这样两室一厅有可能不够，而他咬咬牙能够买三室一厅，有可能他就买三室一厅了。还有一些做投资的，他们在想，在放开（的时候），儿童出生率的上升的速度就会明显改变，就是婴儿出生率会明显改变，这样的话，学区房的需求紧接着就会来。怎么办？我干脆买一套学区房用来出租，我到那个时候再买，可能不好买了。于是，他就把将来可能产生现实影响的这样一个入学的实际需求，从那个地方往前推倒，把角色行为拉到今天说，我现在就买，所以投资行为提前出现了。所以，“二胎政策”对现实是有影响的，至于说影响有多大，这个我们还有待观察。
董藩：我自己也认为，我在微博里也写过“也晚了”，应该在十多年前就放开，进入新世纪的时候就放开，至少03、04年的时候放开。那个时候放开，我们会看到：第一，这些新出生的孩子，就是二胎，小的刚出生大的已经十多岁了，他们对现实需求的影响应该是蛮大的。无论普通商品的需求还是商品房的需求，在现实当中都比今天的规模要大，这是第一个。第二个，形成劳动力的供应时间也会短很多。比如说“二胎政策”在十几年前放开，可能再过4、5年他们20岁的时候，有些人就形成了（12：42）供应力，他不上大学的话，他可能就可以到工地上干活了。但是由于晚放开了这十多年，其结果就是我们劳动力的供应要到20年之后才可能改善，甚至20年之后都不一定改善，要二十三、四年，四、五年等到他们大学毕业、研究生毕业，这个时候才能改善。
网易财经：10月10号，习近平主席在财经领导小组会议上表态，要化解房地产库存，您对于习近平主席这样的表态有什么样的看法？
董藩：这个表态，我们是非常欢迎的。从03、04年走到今天，房地产一直处在非常痛苦的状态。政策不断，所有政策当中大部分是打压的，少量是因为打压的这个市场受不了了，影响到GDP增长，影响到税收，影响到卖地了，影响到就业了，再放一放、松一松、纠正一下，是这个状态。市场稍微一恢复，舆论又起来，又开始打压。所以，在这个领域当中，我们现在首先要讨论健康的房地产业是个什么状态。
董藩：总书记这个讲话，可以看得出：第一，他们认识到房地产业对中国经济非常重要。最近的下滑与房地产业的不景气有重要关系；第二，房地产业下一步如果不能健康发展的话，长期的增长是没有保障的；那么第三，总书记这个讲话，等于做了一个评价，说房地产还是国民经济的支柱产业；第四，总书记这个讲话同时告诉大家以往的调控有问题，没起到很好的作用，酿成今天这样的一个格局，大量的投资回收不回来，所以前期的政策必须调整；那么这同时就意味着第五个方面，后面可能会出政策。
网易财经：刚刚您一直强调健康的房地产业，那您如何定义健康的房地产业呢？
董藩： 我们可以比照着市场经济国家，看看房地产究竟应该怎么发展。首先，我们发现它是没有价格这方面的调控的。你不要去管价格，价格的基本功能是传递一个信号，引导供给和需求。如果价格上涨，说明供应是不足的，应该加快生产。如果价格下跌，说明供应阶段性过剩，后边生产者要注意了，要缩减生产规模。这样的话也避免投资投错了地方形成资源的浪费。
董藩：除了这个之外，我们还要去梳理一下，就是健康的房地产是不是不应该抑制大家购房的需求？全世界买房最难的国家是谁？是中国。为什么？因为我们有全世界最高的首付。在加拿大，像你这样的年轻人有很好的工作在一个著名的媒体，你拿5%的首付，另外95%都可以给你贷款。到了澳大利亚是什么情况，你有当地的公民身份，10%的首付就可以，先交5%，等到交房的时候再交5%，也就是说卖期房的时候先交5%，贷款，交给你房子的时候再交5%，一共10%，可以贷款90%。即使是宏观调控，现在形势紧张，也顶多是20%的首付。像你这样的年轻人，就不需要非得等上10年、8年、20年积累首付，因为你可以较早的进入到房地产市场，可以较早地住上自己的房子。这样的话，当你这个需求释放出来的时候，本身也拉动了经济增长，促进了就业，给国家多交了税收，这都是很积极的。