编者按经过去年的大调整后，南京（楼盘）楼市在年底开始复苏，伴随着限购的取消和信贷的松绑以及利率的下调，别墅市场在去年12月份成交量到达了顶峰。进入2015年，在“330新政”、“五改二”、多次降准降息的影响下，别墅成交量稳步增长，下半年的销量更是出其不意，传统销售淡季的7、8月份销量是“金三银四”的两倍，市场走向颇为意外。
回首这一年的行情，高端独栋豪宅不断告急，“平民化”的经济型别墅去化迟缓，365别墅频道独家策划“改善潮起，墅居云涌”之别墅突围战系列报道，探讨2015年别墅市场的情况以及各板块的现状和走向，借年度巅峰榜发布之际，诚邀权威专家与业内学者剖析别墅发展历程与相关专业数据，同时紧扣时代前沿，共商2016南京别墅发展机遇与挑战。
系列报道卯足马力！2016年南京入市3082套别墅 同比增长14.3%
去年年底南京别墅市场的疯狂场景笔者记忆犹新，限购的取消、信贷的松绑以及利率降低的刺激，至使去年年底别墅成交量不断反弹。2015年延续2014年的好“光景”，稳中有升。据网尚研究机构数据统计显示，截止11月30日，南京全市别墅共去化2227套，是去年同期（1685套）的1.32倍。>>>疯了的又何止是地王 11月宁售320套别墅 创28个月来新高
上半年冷清 下半年月均去化247套 别墅市场像“打鸡血”
纵观全年的销售情况，南京别墅市场可谓“异常”。经历过去年年底的“火爆”后，今年一月份，销量有所下滑，受春节影响，二月份的销量继续回落。尽管“330新政”出台，但是传统销售旺季的“金三银四”成色也不足，平均每月的销量仅与二月份持平。不过“红五”打了一个漂亮的“翻身战”，销量超过“金三银四”两月的销售总量，6月份的销量虽然比5月份有所下滑但也算是平稳。
然而，进入下半年，得益于“330新政”、“五改二”和多次降准、降息的影响，南京别墅市场像是打了鸡血一样，销量一路猛增，传统销售淡季的七八月份销量是“金三银四”的两倍，“钻十一”的销量高达320套，环比今年10月份（195套）上涨64%。
根据网尚研究机构提供的数据，上半年南京别墅市场月均消化172套房源，而下半年平均每月去化247套，相差75套，而去年8月份整月的去化量仅为75套。下半年别墅市场的火爆程度不容小觑，明年是否会延续这样的行情也是值得深思的。>>>恒温42°的温暖呵护 搜南京100%真温泉别墅
“日光”、“夜光”不断 改善市场提前放量
进入下半年来，“日光”、“夜光”就成为了房产媒体的的热门关键词，7月份江北新区获得批复，江北也因此红了半边天，曾经有业内人士统计，南京每去化两套商品房就有一套是江北的。
受益于江北楼市火爆的影响，南京楼市一直高位运转，多板块喊“涨”，而改善市场的需求也在一系列楼市新政和宽松的货币政策的刺激下不断释放。“别墅相比普通住宅在保值和自住功能上更强一些，投资回馈率虽然不高，但是抗跌啊。”近期一位购买了方山某别墅的网友告诉笔者。>>>仙林湖地王效应“外溢”助仙东某盘一日去化8套别墅
无论是首开还是加推的改善项目均频频“光盘”，城东的五矿晏山居、中航科技城，江北的正源尚峰尚水、金地浅山艺境、世茂荣里，江宁方山的景枫你山等等，“逢开必光”竟成为了改善市场的“标签”。
南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远表示：“今年南京楼市的一大特征就是改善型需求提前放量了，无论是小户型换大户型，还是住宅换成别墅，这一趋势都很明显。降低首付、二手房营业税免征年限减至2年、多次的降息对改善需求的刺激有很明显的作用。目前国内经济疲软，动力不足，后续仍有政策放松的空间。”
改善市场除了频现“日光盘”，地王层出不穷也是现象之一。楼市回暖，地价先行，地王诞生的速度是越来越快。10月27日出让的几块地诞生了3个地王，其中位于仙林经天路地铁站南侧的两幅地分别以17884元/平米、21032元/平米的楼面价被新城和高科拿下，前后不过5分钟时间，旧地王便为新地王让座，新城的地王可谓“最短命”地王，连座位都没有捂热就被高科取而代之。
地王往往会引领区域的房价，也成为很多房企涨价的利器之一。但是，近期成交的地王，溢价率普遍偏高，面临的资金风险也不小。“南京如今诞生了这么多个地王，和供地紧张有很大的关系，今年土地出让面积不如去年，但是金额却大大超过了去年。"地王"效应给开发商和购房者会带来很大的影响，会加速项目的去化。改善市场的需求在今年已经极大程度的释放了，地王的砌又再度释放。”孟祥远告诉笔者。
改善市场两级分化 高端豪宅出货速度加快
今年，改善市场尤其是别墅市场占领了制高点，但是同为别墅，不同的产品也面临着截然不同的反应。与去年相比，今年南京别墅市场千万豪宅出货速度加快，高价位的产品在市场上表现更为抢眼，其中经典豪宅玛斯兰德、绿城玫瑰园等已面临着收官，市场上所剩的独栋豪宅已屈指可数。
而与之相对的经济型别墅在今年的表现可谓“可圈可点”，去化速度与去年相比有所下降，但这也不排除每个板块均有经济型别墅的明星产品。以景枫你山为代表的经济型别墅表现“诱人”，有望成为2015别墅销售的年度冠军。
新景祥南京公司咨询顾问中心副总经理王慧表示：“二者各有各的优势，城市顶级豪宅占有资源优势和稀缺性，在品质、物业等方面是不可比拟的，受到高端置业者追求，除了市场上仅有的几个项目，这类产品不会再有了。经济型别墅总价低，对于有能力购买洋房等产品的客户来说，一步距离就可以拥有别墅生活，因此它的客户群也比较广，而这一类人群也是购房的主力。”
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