中国指数研究院近日发布《全面放开二孩政策人口增长促房地产市场需求结构性变化》，十八届五中全会公报指出，促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。此次调整是继2013年十八届三中全会提出单独二孩政策后的又一次人口政策调整。近年来我国出生率持续下滑，人口总量增速放缓，尤其是15-64岁劳动年龄人口占比和增速持续下降。与此同时，总抚养比持续走高，老年抚养比达到13.7%的历史较高水平，人口红利渐趋弱化，老龄化加速背景下，人口政策调整对未来人口总量及结构均带来较大影响，且作为影响房地产市场的关键因素，全面二孩放开带来的人口总量及结构的调整将进一步推动房地产市场需求变化。
1、放开二孩政策对人口变化影响：人口规模扩大，城镇新增人口增加，同步增加劳动供给，延长人口红利期
近年来人口出生率逐渐下降，人口总量增速放缓。统计局数据显示，随着计划生育政策实施效果的显现以及80后生育高峰期的结束，1990年以来我国出生率持续下降，2010年达到了11.9的较低水平，2011年至今保持在12左右。持续下滑的出生率带来的显著结果是人口总量增速的放缓。1998年以来，新出生人口降至2000万以下，年末总人口增速降至1个百分点以下并呈现持续下行趋势，至2014年增速降至0.5%左右。单独二孩政策的实施推动2014年出生人口较2013年增加48万人，但与此前相比，年均新生人口规模仍处于较低水平。
劳动人口总量增速放缓，抚养比持续走高，人口红利渐趋弱化及老龄化加速背景下，人口政策调整势在必行。近年来15-64岁年龄段人口总量增速同样呈现放缓趋势，占总人口比重持续下滑。2014年统计局数据显示，这部分人群总量约10万亿人，较2013年减少113万人。与此同时，总抚养比持续走高，尤其是老年抚养比提升较快，2014年65岁以上老年抚养比达到13.7%的较高水平。劳动人口比重下降及抚养比的上升导致人口红利渐趋弱化。
十八届三中全会提出单独二孩政策，十八届五中全会提出放开全面二孩政策，堆积的生育意愿释放将带来短暂生育高峰。长期来看，会对未来我国人口规模增速放缓甚至下降、新增劳动人口逐年减少、人口结构趋于老龄化等起到一定的缓解作用，同时不同群体生育意愿的差异所来带的人口分布结构将进一步分化。
1.1、人口总量变化：缓解人口增速放缓压力，推后人口规模高峰期
全面二孩放开后，总人口数量增加，将延缓人口规模增速放缓步伐，人口总量高峰期推后。根据六普数据，2010年全国一代二人户和二代三人户共计约17726万户，一代二人户中大多数为夫妻，二代三人户大部分以夫妻+孩子为主。我们假定在政策范围内有再生育意愿的育龄妇女年龄段集中在15-49岁。根据估算，全国一代二人户及二代三人户中，15-49岁年龄段夫妻家庭户数占到60%左右，约10636万户。扣除单独及双独夫妻家庭约5200万对，还有约5400万户。考虑到40%的再生育意愿，则全国约有2000多万户符合全面二孩条件家庭有再生育打算。再加上近四年新增一代二人户及二代三人户，我们预计这一数据还将有1000-2000万人口的增加。
从城镇家庭考虑，我国城镇一代二人户和二代三人户共计约10418万户，根据估算，城镇50岁以上夫妻家庭户数占35%，假定城镇一代二人户及二代三人户中，15-49岁年龄段夫妻家庭户数占到65%左右，约6772万户，扣除3900万户单独及双独夫妻家庭，还有大概2800万户。同时考虑到40%再生育意愿，则城镇约有1000多万户非单独家庭有再生育打算。
卫计委测算数据也显示，在目前约1.4亿已育一孩的已婚育龄妇女中，按现行生育政策可生育二孩的约5000多万人，占37%；实施全面两孩政策后，新增可生育二孩的目标人群约9000多万，占63%。
受堆积效应影响，短期内人口集中释放，近五年是人口增长高峰期，我们预计短期内全面二孩放开带来的2000-3000万的新增人口。随着累计生育效应的释放，2020年后，每年新增人口将呈现逐渐减少趋势，且随着90后、00后进入高生育率年龄段，这部分人群多数为独生子女，符合全面二孩政策条件人群规模逐渐减少。而十三五时期新生人口到2035年后将逐渐进入生育年龄，推动人口总量的增加。根据联合国最新预测人口数据，我国人口总量将在2025-2030年达到高峰，全面二孩放开后，增加的人口将延缓人口高峰期5年左右。我国人口总量在2020年将达到14.2亿人，2030-2035年达到峰值14.5亿人，之后开始缓慢下降，至2050年降至14亿以下水平。卫计委测算数据也显示，全面二孩放开后，全国人口总量将在2020年达到14.3亿，2029年达到峰值14.5亿人，峰值以后缓慢下降，到2050年将为13.8亿。
1.2、人口结构变化：短期少儿抚养比压力加大，但长期增加劳动力供给
短期来看，二孩政策带来的生育小高峰使得少儿抚养比较政策调整前明显提高。根据联合国预测分年龄段人口数据，0-14岁年龄段人口总量在2020年将达到高峰，之后开始回落。2020年后，随着80后逐渐进入40岁以上低生育力年龄段，仅依靠生育意愿更低的90后以及00后，每年新生人口将呈现下滑态势。全面二孩放开后，累计的生育意愿带来短暂生育小高峰，少儿抚养比较政策调整前将有大幅提高，但随着累计效应的释放，出生人数仍将呈现萎缩趋势。
长期来看，大量新生人口减缓未来劳动力供给压力。2014年，我国15-64岁人口总量约10.04亿人，较2013年减少113万人，占全国总人口比重为73.45%，较2013年下降0.47个百分点。根据联合国预测数据来看，15-64岁年龄段劳动人口无论是总量还是占比均呈现持续下滑态势，2020年总量将减少至十亿以下。全面二孩放开带来的新生人口在2035年后将进入劳动人口年龄阶段，对劳动力长期萎缩起到一定的缓解作用。
1.3、人口分布变化：高住房及抚养成本压力下，城乡及地区差异显著
城乡差异：城镇政策受益群体规模大于农村，全面二孩放开对城镇人口增长影响较大。根据六普数据，城镇平均育龄妇女人数有1907万人，农村有1665万人。从育龄妇女分孩次生育状况来看，第一孩生育率农村高于城镇1.7，两者差别不大。而从第二孩出生人口及生育率来看，城镇出生人口16万人，生育率仅8.4，农村29万人，生育率达到17.4，城镇二孩及以上出生人口不及农村的六成，生育率低于农村9.0。且从总量来看，根据之前估计数据，城镇符合二孩政策条件的家庭规模占据较大比例，虽然城镇再生育意愿相较农村要低，但随着新型城镇化以及户籍制度改革的逐步推进，未来随着全面二孩政策放开，新增二孩出生人口中，城镇新增规模将明显大于农村。卫计委预测数据也显示，新增二孩主要集中在城镇，占全部新增二孩出生数的76%。