银行月供额与自己算不一致?房产按揭如何计算
2013-01-23 14:26 搜房网综合整理 | 分享 扫描到手机
[摘要]2013年，房贷客户终于能够减负了，但部分客户在收到银行寄来的新对账单后却发现，银行列出的月供减少额与自己计算的不一致。原因何在？
编者按：2013年新的房贷利率实施了，有些购房者对房产按揭的计算方法及新月供如何计算有疑问，对该提前还还是继续月供很困惑，也许您可以从以下内容中找到答案。
（来源：解放网-房地产时报）2013年，房贷客户终于能够减负了，但部分客户在收到银行寄来的新对账单后却发现，银行列出的月供减少额与自己计算的不一致。原因何在？
房产按揭计算依据：剩余额度和期限
房报记者询问银行人士后了解到，这些客户计算的依据可能错了，新的月供应该按照客户剩余的还款本金和剩余的还款期限来计算，而不是按照原来的贷款额度和贷款期限来计算。
比如，A客户贷款100万元，贷款期限为20年，采取等额本息的还款方式，如果在2012年1月办理房贷，按照当时的基准利率7.05%计算，每个月的还贷月供为7783.03元。另一位贷款额度和期限一样的B客户，如果在2013年1月办理房贷，按照目前的基准利率6.55%计算，月供款减少至7485.2元。两者的月供差额为297.83元。但对A客户来说，因为已经在2012年还款一年时间，他在2013年1月的剩余贷款本金实际上已减少为97.634911万元，按照剩余贷款年限19年及降息后新利率计算，他的新月供额度为7496.06元，每个月要比B客户多还11元左右。
上述案例中，如果客户选择了等额本金还款方式，则A客户在2012年1月的月供额为10041.67元，以后每月减少24.48元，到2013年1月，剩余的贷款额度为95万元，按照19年剩余期限计算，2013年1月的月供额将为9352.08元，以后每月减少22.74元。而B客户在2013年1月的月还款额为9625元，以后每月减少22.74元。
房产按揭计算工具：专业网站有提供
需要提醒的是，本文案例为方便计算，截取了整月为计算单位，但实际上，房贷的月供周期大多是跨月的，比如以20日为还款日，这样，在每年的1月，就会有两个不同的计息利率，前一年的12月21日至31日，按老利率计息，当年的1月1日至20日，按新利率计算，这样计算出来的月还款额度又会有所差异，银行一般都会提供详细的对账单，如果客户有疑问，也可以自己计算一下。
房报记者了解到，目前商业银行、公积金管理部门及房产专业网站，大多提供房贷计算工具，可以帮助客户方便地计算月还款额度。数学基础较好的客户也可以自己按照等额本息及等额本金月还款的计算公式自己计算。
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