二套房首付比例下调为四成,营业税免征期限由5年缩短到2年。
点评:
二套房首付降低和营业税免征期限由五年改为二年等政策出台符合我们之前的预期,经济下行压力较大背景下,一定会从货币政策方面和行业政策方面扶持房地产行业。我们在两周前的周报中就重点提示宽松政策出台的可能性,在上周末又通过周报短信等形式重点提示宽松政策持续出台的可能。
现在来看,政策放松大概率会促进基本面温和复苏。政策着眼点是促进改善和投资需求入市,而这里面有一个前提是房价不会持续下行。从当前时间点来看,房地产基本面大概率不会持续下跌,尤其是一二线城市。主要有以下三方面原因:
1)首先我们对于地产基本面长期前景并不时特别悲观,人口年龄结构等因素可能不能决定地产大周期,美国25-45岁最佳购房人群占总人口比重在1992年左右达到最高点,约为32%,此后一路下滑至目前的26%左右,但是美国房地产市场恰恰在92年之后还有一定的增长。正如我们宏观王博士提到的资产证券化以及我们自己认为很重要的利率市场化等因素后面将对地产基本面有一定的支撑。
2)短周期内,基本面复苏相对概率比较大一些,我们发现无论中国还是美国历史上,货币宽松周期中,房地产占居民总资产比重还是有所上升的,而这些资产配臵更多体现在一二线城市。
3)最后,前面几个月成交数据相对暗淡更可能是受到供给端因素影响,因为去年底开发商库存消耗较大,年初可售货量相对不足。用二手房市场成交情况来衡量的需求端情况可能并不是特别差。
对于当前地产股,对于地产行业我们维持“推荐”评级。年初以来地产板块相对表现一般,涨幅位列申万所有28行业的第22名。主要是基本面和政策面没有超预期因素。当前时间点基本面大概率将温和复苏,而宽松政策将因经济下行压力加大而持续出台,当前时间点来看,地产股后面大概率有较好的超额收益。
推荐标的方面:我们持续首推入口资源持续扩大、服务加速深化的世联行(年初以来地产股涨幅排名第二名,我们去年底开始最先提升评级强烈推荐,后面多篇报告持续推荐,上周初撰写深度报告详细剖析世联行投资价值),同时从土地投资和未来潜在资源角度来看,看好招商地产、保利地产,也看好基本面良好,有转型预期的国兴地产、三湘股份、中南建设以及京津冀一体化重要受益标的华夏幸福。