中国楼市经历了跌宕起伏的2015，这一年，楼市分化加剧。一二线城市成交火爆，三四线城市依然库存压顶，如今楼市的主基调从“控房价”变成了“去库存”，尤其是对于众多的三四线城市，去库存已经成为当地开发商的首要任务。
2015年工作报告提出“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，这确定了今年楼市政策的基调。随后，一系列楼市政策密 集出台，楼市逐渐回暖。面对目前巨大的经济下行压力，而房地产行业作为国民经济发展的支柱性产业之一，预计短期内仍将会进一步加大出台利好政策以刺激房地 产行业的良性发展。
房企前十月发债超去年16倍
2015年初证监会发布的公司债新规降低了公司债的发行难度，房企债券融资需求被释放，发行规模不断扩大。在利好政策环境推动下，大量资金涌入债 市，房企公司债发行势头迅猛，万科、保利、泰禾等知名房企频繁曝出发债预案，且发行利率不断走低，进一步激发了房企发债需求，随着国内融资环境趋好，境外上市的内地房企也逐渐转向内地融资。
事实上，自今年6月份公司债放量发行以来，房企发债热情不断升温、发债规模持续扩大，成为债券市场最为活跃的群体。6月18日，恒大公告称将发行 200亿元境内公司债，首期5年期50亿元境内债以5.38%利率成功发行，不仅创下恒大历史最低债券利率纪录，而且成为首个在境内发债的红筹公司。特别 是9月以来，无论是境内公司还是海外上市公司纷纷发行公司债，发行债券日益成为房企解决融资困境的主要渠道。伴随房企大规模拿地，房企发债数量和规模更是 呈现出爆发式增长趋势，且发行利率不断创新低，房企债券市场融资优势凸显。中国指数研究院数据显示，截至10月末，已有包括恒大、融创、龙光、世茂等52家房企成功发行公司债，发行规模达到1814.24亿元，相比2014年增长了接近16倍。随着发债票面利率逐步降低，房企债市融资意愿越发强烈，三季度 开始房企发债速度明显加快，从各季度房企融资金额来看，三季度共有37家房企成功发行公司债，募资规模达1265亿元，占整个发债市场的60%左右；而二 季度发债规模为179.79亿元，一季度为69.5亿元。
统计显示，今年房企公司债发行利率普遍介于4%~8%之间，相比于银行贷款和同期限中期票据来说更具优势。10月份房企5年期公司债平均发行利率为 4.16%，环比下降了12%，相比年初更是大幅下降32%；与同期限银行贷款利率4.90%相比，低了15%；与同期限中期票据平均发行利率5.21% 相比，低了20%。对于海外上市的内地房企来说，随着海外融资成本逐渐升高，融资成本较低的境内公司债成为海外上市房企的最优选择。由于公司债利率大幅降低，房企以低成本债券融资替代银行贷款、信托等高成本融资，债务负担大为减轻。业内分析人士认为，宽松的市场环境和公司债质押式回购交易制度的实施是拉低 房企公司债融资成本的主要因素。
中指院方面分析称，三大因素促就了本轮的房企规模发债潮。其中，政策放松是催生本轮发债热潮的重要推手。而公司债新规明确表示，满足一定条件的公司 债券可以进行质押式回购和竞价交易，新制度大大提高了公司债在二级市场的流动性及交易效率，使得债券市场在需求端得到保障。另一方面，宽松的市场环境激发 了房企债市融资需求。
穆迪11月27日发布报告指出，今年以来开发商国内发债规模大幅上升，从2014年全年的19亿美元攀升至2015年11月24日的318亿美元 (约2033亿元人民币)。该数据已是去年全年国内债的16.74倍。除了在开发和规模上加速，巨额融资还为房企们的多元化经营提供了充沛的资金。今年以 来，不时公告将投资文旅、物业、物流、电商、金融、证券、体育等等行业的房企不在少数，个别大型房企甚至已逐渐发展成为综合型国际企业。
去库存迎来窗口期
国家统计局发布最新数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。除此还有超过70 亿平方米的在建面积，第一太平戴维斯更预计，到2020年，中国还将新增300亿平方米各类物业。数据显示，我国房地产待售面积自2011年来一直在不断 增长，待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。
自去年9月30日房贷新政以来，宽松的货币环境延续，使得楼市需求逐步释放，2015年房地产市场库存整体呈上涨趋势。虽然今年以来房地产销售较明 显回暖，但回暖的市场成交并没有对楼市库存带来明显改善，国家统计局数据显示，1－10月份，商品住宅销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，销 售金额增长14.9%，但房地产待售面积仍处于不断增长状态，投资额持续高于销售额，房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。房地产库存的持续高 位直接影响到了房地产投资数据，1－10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。这已经是全国地产开发投资增速的 “20连跌”，受到房地产业下行影响，“三驾马车”之一的固定资产投资增速一路创出新低，连累GDP增速也出现下滑。
易居研究院最新跟踪的35城住宅库存报告显示，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比(又称去化周期)分别为10.0、12.2和 18.9个月，这意味着二三线城市要一年以上的时间才能消化完这些库存。一线城市10月份市场总体活跃，已经连续10个月存销比低于12个月。总体而言， 房地产市场库存整体上在持续走高，但一二线城市和三四线城市却有明显的分化，一二线城市的库存压力明显小于三四线城市。
莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨表示，由于国内投资渠道有限，股市表现并不出色，对于有资产保值要求的人士而言，房地产仍然具有吸引力，特别是在具 有较好经济条件和稳定社会环境的一线城市，投资者仍然很看好其不动产市场。此外，中国城市化进程的基调不会变，城市化带来基建的提升、外来人口的引入等， 这些都对于楼市是很大的利好因素，房地产价值会不断的提高，对于投资者而言楼市投资价值依然存在。近日，频繁关注楼市去库存问题。
11月以来，“化解房地产库存，促进房地产抑续发展”、“以加快户籍制度改革带动住房等消费”等高层声音连续出现，使整个行业发展过程中的这一主 旋律凸显出来。业内人士认为，房地产市场政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点，未来层面有望继续出台具体措施，而各地方尤 其是目前库存高企的三、四线城市，去库存措施也会相继出台。