事件
11月18日,地产板块股价出现了不错的涨幅(远洋地产+7.4%,绿城+5.5%,龙湖+4.0%)。我们认为此次涨幅主要由于市场对于政策放松的预期。
评论
近期地产政策有望进一步放松。鉴于宏观经济低迷以及高层对房地产去库存的罕见指示,我们认为近期地产政策有可能会进一步放松。政策储备包括:1)首付比进一步下调至20%;2)降低或免除二手房交易资本利得税/营业税;3)允许按揭贷款利息抵税;4)通过将营业税改为增值税,降低开发商税收负担。
充足的抵押贷款额度有望保障潜在政策放松的效果。我们预计2016年抵押贷款额度与地产销售的比率有望达到72%,远高于45~55%的历史水平。抵押贷款额度充足可以确保政策放松(如调低首付比)转化为实实在在的销售增长。中国家庭房地产杠杆率增高带来的风险并不大,因为中国家庭当前房地产杠杆率要远低于其他国家水平。
市场表现平淡预期可能存在上行风险。我们预计2016年全国范围地产销售有望同比持平,主要考虑到一二线城市供应有限以及三四线城市需求疲弱。但如果地产/货币政策放松超预期,我们关于明年全国地产销售额持平的预测将有上行风险。
当前36%的NAV折价以及7.2倍2016年市盈率的估值处于历史平均水平,政策放松有望带来上行空间。我们选股主要基于三大主题:1)供应不足城市的资产重估;2)改善型需求不断增长;3)存量房市场整合提速。华润置地、绿城中国、搜房控股、中国海外发展以及深圳控股是我们的首选标的。
风险
政策放松慢于预期。