近日，央行抛出重磅炸弹，“在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。”这是央行在一年之内，第三次降低有关购房贷款的首付比例。
面对央行房贷新政，谁会是最大受益者人群？答案或许是农民工和户籍人口中的刚需及改善性需求。
1、首付比例再次下调
2016年2月2日，中国人民银行发文称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。这是央行一年之内第三次降低有关购房贷款的首付比例。
《2015年金融机构贷款投向报告》中显示，2015年末个人购房贷款余额14.18万亿元，同比增长23.2%，增速比上年末高5.7个百分点，比各项贷款增速高8.9个百分点；全年增加2.66万亿元，同比多增9368亿元。
个人购房贷款的增速明显高出各项贷款的平均增速，或与央行等部门在2015年数次下调首付比例有关。
2015年3月30日，央行及银监会、住建部下发文件称，“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%（此前二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%），具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”
2015年9月30日，中国人民银行与银监会联合发布通知，在不“限购”城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%，与此前30%首付比例相比下调了5个百分点。
2、农民工购房获利好
值得注意的是，去年底经济工作会议在对2016年经济工作全面部署中，明确通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
而在国家鼓励的新市民购房一项上，中国社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞认为，未来5年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。
根据国家统计局对农民工的调查数据：2014年农民工总数2.7亿，其中，在城镇自购房住的仅为1%，回农村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住单位宿舍的28.3%。
按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。
根据社科院的一项研究，总体上，农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力，在省会及以上城市不具备住房可支付能力，在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差,在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。
“同时，由于农民工近70%在地级及以下城镇就业，而且身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。因此，农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。”倪鹏飞说。这些城市无一例外都是非限购城市。
此外，在住房金融等制度体系完善的假定下，农民工在地级及以下城镇基本具备住房可支付能力，但举家外出就业家庭仍可能存在50%的资金缺口，一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。
这背后一个主要原因为住房金融等相关制度的缺失和约束，降低非限购城市新房首付比例也是弥补的方向之一。
倪鹏飞建议，建立商业性普惠金融体系，让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。