（原标题：地产新政背后，央妈真正在担心什么?(道出央妈的心声了!)）
研究团队
一 遵 : 均衡博弈(北京)研究院 首席研究员
王 昭 : 均衡博弈(北京)研究院 院长
柯 挺 : 均衡博弈公共研究 宏观战略研究员
晓 峰 : 均衡博弈公共研究 产业经济研究员
赵 建 : 均衡博弈公共研究学术合伙人
二〇一六年二月二日，央行与银监会联合推出地产新政：
房贷最低首付调至20%：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
一、推出地产新政，央行在担心什么?
1.1 市场对地产新政的解读
新政一出，无论是经济学家还是地产业内人士、包括银行等金融机构的解读，大都集中在“救市”。一时间，围绕着房地产行业，“救市大幕拉开”、“不排除进一步下调可能”、“楼市注入强心针、一系列政策加速落地”、等预期开始产生，当然也有“贯彻去库存的政策意向”、“对稳定房地产市场有正面作用”等关注于“去库存”的观点。业内人士也开始乐观，“2016年上半年继续复苏”，甚至在地产新政推出之前就有“2016再不买房担心返贫”的惊人观点。
那么，到底是“救市”还是其他呢?抑或有更深层次的动因?均衡博弈公共研究认为：
地产新政与其说是“救市”，不如说是“稳市”，更接近真相的是“稳定资产价格”;“项庄舞剑，意在沛公”，保证地方债务置换的平稳有序进行才是政策的核心目的;联想到16年初，央行将尽快出台“两权”(农村承包土地经营权及农民住房财产权)抵押贷款管理办法，该举措将大大提高国内资产池容量，为市场流动性、基础货币发行脱钩与规模扩张、人民币国际化提供更加多样化的资产选择。
1.2 地产新政，真的是为了救房地产吗?
资产与债务，是硬币的两面;当资产价格无法稳定，那么债务风险敞口将继续放大，甚至出现违约;当违约造成的恐慌在该债务市场内和债务市场间传递、放大之后，形成负向正反馈效应，进而造成社会整体信用收敛。相对于债务的刚性，价格走势是决定资产软硬程度的关键因素;当资产价格处于下行通道之时，一方面会造成资产价值对债务的覆盖率降低，同时还会因“买涨不买跌”的心理效应使得资产流动性快速下降，金融加速器效应出现。
保证地方债务置换平稳有序进行，避免信用违约，是目前需要解决的核心问题。
从债务结构来看，以地方债券和地方主权外债形式存在的地方直接显性负债仅占总负债的5.28%(2014年数据)，其余债务或以信用、或以相应资产收益作为担保的形式存在。截止到2014年底，地方的直接显性负债仅为1.6万亿元，同期地方总负债高达30.28亿元;剔除地方融资平台债务和或有隐性负债，2015年末地方总债务为11.2万亿元。
从债务置换来看，重点在于存量债务中的银行贷款部分以及向信托、证券、保险等其他机构融资形成的债务。如何将这两部分从担保贷款形式转换为信用贷款(地方债券)形式，是地方债务置换需要突破的重点。
在没有完成转换之前，如果房产价格(房产是主要的抵押品)如若不能保持相对稳定，那么极有可能引发以抵押形式存在国有企业、部分融资平台债务违约风险上升甚至爆发，进而传染至地方的担保类债务，产生整体性的恐慌情绪;房产价格持续下跌，将会引发收储土地流拍、债务规模增大、财政收入吃紧等一系列后果，地方债务将会承受更大的压力。
如若产生上述情况，地方债务置换势必也会受到负面影响，同样也会反馈作用于非担保、类公共部门(包括融资平台、部分地方国有企业)的抵押债务市场，造成社会整体债务风险的集中爆发。社会信用收敛，不仅会造成货币存量无处可去，同时也严重压制了基础货币的扩张潜力。
首先，房地产依旧是社会整体信用派生、维持的核心部门。截止到2013年底，居民房地产总量为117.76万亿，同期非金融类国家资产为336.20万亿，占比为35.02%。在新的资产池(包括股市在内)和信用扩张方式没有形成之前，如果不能稳住房地产价格，那么社会信用将会快速收敛，债务-通缩循环将会启动，风险将会集中式爆发。
其次，以农村承包土地经营权及农民住房财产权抵押贷款为核心的资产池和信用扩张方式尚是“远水”(相对于债务风险隐患而言)。据《证券日报》报道，“央行将在充分征求相关部门、地方和金融机构意见的基础上，会同相关部门尽快出台‘两权’抵押贷款管理办法。”央行有关负责人在回答《证券日报》记者提问时指出，同时推动相关部门完善配套设施建设和扶持政策，推动试点地区工作指导小组制定具体实施意见、支持政策，指导督