核心观点:
商品房库存去化约需5年:我们根据新开工扣除销售面积来大致估算,全国库存面积大约是58亿平米,按13-15年平均销售面积计算,去化大约需要4.6年。值得注意的是供求结构性失衡这一特点,库存压力相对集中于三四线城市、非住宅类业态以及首改及高端类产品。
居者有其屋:对城镇户籍的人可以说是已实现了“居者有其屋”,此外以目前商品住宅的年产能基本能够满足每年新增人口、城镇化以及农民工市民化带来的需求,因此总体上城镇住房供求已基本均衡,所谓的长周期拐点。
楼市周期继续向上的驱动力:农民工市民化。我国真是镇化水平估计在63%-75.5%之间,已过了城镇化的快速发展期,处于缓慢发展阶段,但依然存在一定的空间。此外更值得注意的是,我国1.69亿外出农民工中,仅有1%在城市置业,这部分人口存在巨大的潜在需求,我们认为农民工市民化是未来楼市周期继续向上的真正驱动力所在,但这并不是一蹴而就的,需要配套长效机制的加速完善。
商品住宅价格高企,总体有效需求不足:目前商品住宅存量大约仅能满足50%城镇家庭的需求,而真正可以承担现在房价的有效需求大概只占潜在需求的40%左右,所以如果认为商品房的居住质量好于其他住宅的话,商品房市场依然有支撑,主要还是太贵买不起的问题,那些已有一套房的家庭置换改善或仍存空间。
谨慎看好2016年楼市基本面:我们预计2016年财政政策可能逐步发力,货币政策或会受到国内外经济形势的限制,总体来说,在“稳增长”的背景下,宏观经济将保持降中趋稳,对于房地产行业,将围绕“去库存”加速出台各项政策,但户籍与住房制度改革及农民工市民化需要长效机制的配合建立,可能需要时间,而货币政策空间收窄,供给侧改革更是一条比较长的路。因此考虑到2015年二季度开始的高成交基数及透支一部分需求,我们谨慎看好2016年楼市,预计全国销售面积维持在12-13亿平米之间,销售额升幅或有所收窄。
北上深潜在需求大,但房价对大多数家庭来说都很难承受:从住房面积来看,三个城市人均住宅面积均处于较低的水平,北京因为人多排名最后,但深圳住房以村民自建房为主。因此从供求关系来看,三个城市住房都是供不应求的。但从有效需求的角度,北上深的房价对大多数家庭都是无法承受的,可能主要是占比不到1.5%的高净值家庭、有房家庭置换改善、其他地区具有购买力的人口流入及投资需求支撑着三个城市的房价,尤其是北京与深圳,此外对房价上涨的预期也会影响一部分刚需的购房决策。
投资建议:我们谨慎看好2016年楼市基本面,但考虑到政策面“去库存”成为2016年的重点,不排除超预期的可能,此外地产板块估值处于较低水平,下行风险也相对较小,我们维持板块推荐评级,同时我们建议投资者关注三条投资主线,包括去库存概念标的(行业龙头万保招绿、三四线金科荣盛等)、新型地产(华夏幸福、世联行、南国置业等)、转型标的(广宇集团、苏宁环球等)。