导读：未来两三年，房地产政策暖风不会停。
华夏时报新媒体综合
央行与银监会2日发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
经济学家马光远表示，这事实上等于他之前判断的，首套房贷首付比例回到了20%，意味着房地产救市大幕拉开。英大证券研究所所长李大霄认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。
知名房地产商任志强通过微博评论称，“出个政策也婆婆妈妈的？”
“新政”比较
在过去的1年里，房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整，其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60-70%下调为40%；930新政则将一套房首付比例从30%降低为25%。此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。
2015年“930新政”：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
2015年“330新政”：对拥有1套住房且相应购房货款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
“新政”解读 易居研究院副院长杨红旭： 其一， 从政策目的来看，官方称“为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展”，其实还有一层意思没说，那就是“化解房地产库存”。要想去库存，必须还得为需求打鸡血。而放松房贷，效果最明显。
其二，从政策内容来看，集中在降首付方面。2015年9月，央行与银监曾出新政，将首套普通房贷款首付降至最低25%，短短的四个月后，便又急吼吼的再降5个百分点！早知如此，当初为何不一次性降10个百分点？像挤牙膏一样。不过，降至二成，也就回到2006年之前，属于历史最低水平了，以后不要才奢望进一步下降了！
第一套房贷款没有结清，再购第二套普通住房，首付降了10个百分点。2015年3月的“3.30"政策当中，曾把这一类房贷降至了四成，现在进一步降至三成！这个政策，未来还有一点点空间可以下降。
其三，从政策效果来看，值得期待。因为房贷政策，是影响楼市的第一重要政策，当前房贷利率主要由商业银行根据自身情况调节，不便于出台硬性政策，那么降低首付比例，便是央行与银监会惟一可以使用的“大招”了。
首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低、但积蓄不多的年轻人、年轻家庭，可谓是“及时雨”！因此，这一政策刺激普通住宅需求，尤其是房价偏高的一二线城市的购房需求。
其四，从政策的弹性来看，并非一刀切。实行限购的一线城市，没有放松，主要是房价比较强势。另外，对于非限购城市，央行和银监会，也没有强制各地商业银行统一执行，而是规定：人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
总而言之，这一政策，是支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。2016年，全国楼市将继续回暖。
新政或并未解决房地产需求根本 中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产政策再松绑，首付调整，政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。但是从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款利率并未降低，降低首付带来的是贷款压力的增加。（银行风险定价相比09年的降低到7成，政策并未宽松）
从市场现实看，这部分实际刺激入市的购房者数量有限。
各商业银行预计将分化执行，对于购房者来说，新政策实际影响不大，但从心理层面看，会刺激一波需求入市。这一政策各地执行力度不一，预计积极响应的主要是二线城市，三四线城市各银行放贷谨慎，预计执行的可能性不大。
刺激政策遇到市场分化难题，目前房价涨幅居前的部分城市已经引起当地重视。例如，上周上海发改委、房管局召集的关于楼市的内部研讨会上特别强调，要严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷等政策。南京则从今年开始要求申报预售证的新房源面积不得少于三万平方米，且物价部门对涨价设限，以期杜绝开发商碎步快涨的销售模式。
政策持续宽松，但效果依然只出现在一二线城市。虽然一线城市限购，不执行新首付政策，但心理影响大。二线城市将是新政策主要影响区域。预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。
2016年，我国宏观经济运行压力巨大，2015年GDP同比增长6.9%，20多年来首次跌破7%。投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因，全国固定资产投资增速回落，进出口总额同比下降。而固定资产投资之所以增长缓慢，主要受到房地产开发投资增速回落幅度较大影响，且房地产开发投资增速去年以来持续下滑。分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。
房地产政策暖风不会停 民生宏观朱振鑫分析认为，房地产持久战再下一城。未来两三年，房地产政策暖风不会停。
去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。下一步等待：交易环节税费进一步调整（放松征收标准，改变征收方式）、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。限购放开可能性不大（问题不在京沪，连这次下调首付都没有）。
国泰君安的报告称，房贷首付政策的再次降低对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。
此次首付降低只是经济工作会议以来化解房地产库存的第一步，信号意义明显，预计降准降息、财政补帖、税费优惠等政策将加速落地，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。
