“3·30房产新政”解读：未来交易可能“量升价稳”
中国新闻央视网 2015年04月02日 17:10
扫一扫 手机阅读
我要分享
原标题：
央视网消息（记者杜晓静 寇德印）“你要买房子吗？”最近，在街头巷尾，人们的寒暄不再是“你吃了吗”，而是关注住房问题。
“3·30房产新政”为想改善一下居住空间的平民百姓带来很大鼓舞，但高兴的背后却还有隐忧：“国家好政策，下面好对策，房地产商会不会也跟着坐地起价呢？”
“一半是火焰，一半是海水”，兴奋与忐忑交织，不妨听听专家怎么说？
政策回顾：两大房产新政同日推出
所谓“3·30房产新政”，是指在3月30日国家多部门联合抛出的两项有关房地产的新规：
首先，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
此前，二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%。住房公积金贷款政策为：首套普通自住房贷款，90平方米以下的，最低首付款比例为20%；90平方米以上的，最低首付款比例为30%。
其次，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
此前，个人转让持有5年以上的普通住房才能免征营业税。
解析：新政既满足民生又助地产市场健康发展
中国民生银行首席研究员、发展规划部经理助理温彬表示，此次“金融+财税”的政策组合拳在预期之内。
他介绍说，随着我国城镇化的快速发展和居民收入的不断增加，对住房的自住型和改善型需求还有很大的空间。自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落，尽管去年央行连续降息、降准，政策进一步趋松，但由于二套房首付比例过高，依然限制了改善型需求的释放。
数据显示，1～2月，我国累计房地产投资8786亿元，处于近5年来的最低位；1～2月，房地产销售继续下滑，全国销售面积8764万平方米，同比下降16%；房地产价格在1月微弱反弹后调头向下，百城住宅价格环比下降0.24%。
温彬认为，根据当前经济形势和房地产市场情况，及时将前期从紧的房贷政策回归常态，不仅有利于满足居民购房刚性需求、改善民生，也有助于房地产市场平稳健康发展。
对于这次房产新政的出台，中国政法大学民商经济学院商法研究所所长王涌认为，从层面上讲，本次房产新政是在进行一种试探，通过政策微调，来看市场的反应。这个政策是基于那些住房需求最基本的、最强烈的刚性需求人群而制定，从整个社会财富分配来看，有利于社会的和谐、稳定。另外，新政也会对宏观经济起到一定的积极影响，可以保证房地产行业的稳定发展，所以总的来说，“一箭双雕”。
新政可以提高公积金利用率
王涌表示，新政的实施，对于提高公积金的利用率来说，也有积极作用。
过去，有针对公积金制度的批评声音，认为商业银行才是住房公积金的最大受益者。
此前，大约有一万多亿的住房公积金全部都被存在银行，而银行只给存款者非常低的存款利率，然后拿这部分存量公积金放贷，利用较大利率差赚取高额利润。
出现这种现象的原因是什么呢？
王涌解释说，之前我国住房公积金的贷款并没有放开。这次对公积金贷款的调整，会使更大比例的住房公积金被用于贷款，从而使存放在银行内的存量公积金总数减少，而银行所获得的利润点也会逐步转移到对住房公积金的贷款上，这才符合社会财富分配的趋向。
改善性住房需求者加快入市速度
有多位专家在接受央视网记者的采访时表示，房产新政的出台预示着，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。
事实上，早在今年两会期间，李克强总理在接受中外记者采访时就提到，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求。
李克强指出，中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。
王涌认为，房产新政出台，一是宏观经济形势决定的，有促进房地产行业稳定发展的考量，但是更为重要的是，放开利率实际上是为了鼓励购买第一套自住房和二套改善房的人群，给他们更大的贷款空间。
相比原有政策，改善性住房需求者加快了入市速度。
中原地产市场研究总监张大伟此前接受媒体采访时表示：“二套房首付从60%、70%降低到40%，起码可以直接增加10%的有效购买需求。”他预测，一二线城市二季度成交量将可能比一季度上涨30%。
对此，温彬认为，我国房地产市场已从过去的供不应求向供求基本平衡转变，从国际上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的，在提高刚需客户购房能力的同时，也有助于防止投机性需求膨胀的出现。
预测：新政后房价上涨与否因地而异
比预期力度要大的楼市新政可谓让地产圈炸开了锅，关于楼盘涨价的言论在此时更是不绝于耳。有房地产商听闻新政后，立马在微信群中表态：“涨价，4月1日执行。”