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证券时报记者 孙璐璐
自昨日午间开始热传的央行[微博]紧急召开会议宣布二套房政策松绑的消息终于得到证实，松绑楼市的“组合拳”再度出击。
央行、住建部、银监会昨日傍晚联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
当天出台楼市政策的部门还有财政部。根据财政部的通知，普通住房对外销售所需缴纳的营业税，其免征年限也从5年改为2年，即个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
实际上，市场早已“嗅”到政策大招将发布的信息。近日国土部及住建部出台了有关优化2015年住房及用地供应结构、促进房地产市场健康发展的通知，市场对二套房信贷和税收等政策放松早有预期。当然，政策力度最大的还是房贷政策，受房贷新政预期刺激，昨日午市A股地产板块全线飘红，近10只个股涨停。
民生证券研报认为，去年央行出台房贷新政和降息后，房贷利率虽开始下降，但销售依然不景气。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期。一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近高层底限；另一方面拖累地方土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。因此，央行联合其他部委救市也属意料之中。
建设银行副行长杨文升向证券时报记者表示，二套房首付比例降到四成是水到渠成的事，从银行以往的个人按揭贷款业务经验看，对按揭比例等方面设限过多，会影响大众的住房需求，尤其是刚性需求和改善型需求。此次政策的出台也是为了解决此前设限过多的突出问题，满足改善型住房需求。 市场普遍认为，昨日多部门发文并不是救市的尾声，未来地产政策可能进一步松动，包括税费标准、首套房信贷政策等方面放松的可能性都很大。民生证券还预测，下一步货币政策将继续宽松，基建投资也将加码，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行，从时点上看，4月降准概率大。
政策组合拳逐一落地 楼市或将量价齐升
证券时报记者 张达
支持居民自住和改善性住房需求的政策组合拳逐一落地。昨日，央行、住建部、银监会、财政部、国税总局等楼市调控相关部门全部出动，分别从降首付和减税费两个方面出台新政。
至此，继松绑限购、提高公积金贷款额度后，本轮楼市刺激政策全面落地。
对此，业内人士认为，鼓励组合贷以及二套房商贷首付比例降至4成的政策力度超预期，可增加10%的直接有效购买需求，预计一二线城市二季度市场成交量将出现30%的环比上涨，一线城市房价将开始上涨。而二手房营业税免征年限降至2年，将提高二手房交易的活跃度，提振市场信心。但是，房地产市场短期压力缓解，长期压力不减，仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。
一线城市房价或上涨
在以往楼市调控中，最立竿见影的当属信贷政策，这次终于千呼万唤始出来。新政不仅鼓励商贷和公积金组合贷购房，最重磅的内容是二套房商贷首付比例降至4成，另外，二套公积金贷款首付比例降至2成。
对此，民生证券研究院执行院长管清友[微博]认为，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。
中原地产首席分析师张大伟也认为，二套房商贷首付从60%~70%降低到40%，这将是历史最宽松的政策，将对市场带来直接的需求刺激，可以增加10%的直接有效购买需求，整体市场成交量将在4月快速上涨，其中部分一二线城市的上涨幅度会比较高。预计整体一二线城市二季度市场成交量将出现至少30%的环比上涨，也将是2014年以来的成交高峰，其中一线城市的房价将开始上涨。
不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，房地产新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型、高价房的销售。但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限。
二手房交易活跃度提升
传闻已久的二手房营业税减免的政策终于落地，即购买2年及以上普通住房对外销售免征营业税，非普通住房差额征收营业税；不足2年的住房对外销售，全额征收营业税。
亚豪机构市场总监郭毅认为，目前二手房交易本就以次新房为主，以前的税费政策极大地抑制了购房时间在5年以内的二手房交易，也从一定程度上造成二手房整体交易量的下滑，本次营业税调整后，税费的降低将有助于拉动一轮购房时间在2~5年之间的二手次新房交易。以总价200万元的二手普通住宅计算，本轮营业税调整后，将会减少10万元的营业税，二手房交易的活跃度有望得到提升。
张大伟也认为，目前市场成交的房源中，以北京为例，30%左右是需要交纳营业税的5年内再交易房源，在这30%房源中，有60%是2~5年的，这部分房源影响最大。未来将明显减少税费支出，减少的税费支出平均将达到10万~15万元。预计对市场来说，购房者入市积极性将明显上涨，二手房交易量将至少上涨15%。
但郭毅同时指出，本次税费调整并未涉及二手房交易税负最重的个人所得税，目前这一税种的征收标准是，5年以内房产交易差额征收20%，房产满5年且为家庭唯一住房的才会免征。“二手房交易个税未如预期一样与营业税同步下调，无疑将会在一定程度上影响到对于二手市场交易量的拉动力度和效果，也说明在二手房政策上，同样保留了一定的调整空间。”她说。
楼市长期压力不减
管清友认为，新政有利于缓解房地产市场短期压力，但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，负责保低端，其他的交给市场决定。