【财新网】（专栏作家 彭兴韵）
●此次房地产政策的调整，既降低了房地产市场的准入门栏，也降低了二手房的交易成本，降低了投资者对房地产相关金融资产的风险溢价的要求，带动了市场多头情绪的高涨。虽然对稳增长与救市之心切切，由于房市大环境不比当年，若货币当局能够严格把握松紧适度的货币政策，房市会趋于稳定，但不太可能再次出现新一轮泡沫。
●持续的政策调整将放缓中国房地产市场的库存增长甚至进入新一轮的去库存化周期，这将改善房地产开发企业的现金流及其对未来前景的信心。我们预计，房地产投资在第二季度可能进入探底阶段。
●要求已有的政策措施能够承担起全面稳增长的重任，是不切实际的奢望。预计第二季度可能再一次降低法定存款准备金比率和存贷款基准利率，同时推进利率市场化，不仅进一步扩大存款利率上限，也可能让住房抵押贷款利率与一般工商业贷款利率并轨，即取消房贷利率70%的下限管制。
●大手笔托底和化风险的种种政策举措，进一步强化和印证了我们早前的判断：中国经济新常态将造就繁荣有效的资产市场。这是投资的大逻辑、大方向。我们依然坚持这一基本判断。
2015年一季度进入尾声之时，中国人民银行、住建部和银监会、财政部与国家税务总局分别发布了对中国房地产调控的新政，极大提振了投资者的信心，多头情绪蔓延、市场亢奋。此次政策调整涉及信贷和税收两个方面。
信贷政策方面，主要是下调商业银行住房抵押贷款和公积金贷款的首付比率。
（1）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；
（2）缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
这是自2014年以来央行第二次专门为房地产信贷松绑。2014年9月30日，央行也曾会同其它部门调整过房地产金融政策。为了便于比较，不妨将上一次的房地产金融政策所涉内容概括如次：
（1）鼓励金融机构积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目；
（2）对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%；
（3）调整首套房的认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；
（4）鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，增强金融机构个人住房贷款投放能力；
（5）支持房地产开发企业的合理融资需求。
在税收政策方面，财政部和国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，极大地缩短了个人购房外销征收营业税的年限。即从原来的5年调整为2年。调整后的房地产税收政策具体为：
（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，要全额征收营业税；
（2）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
（3）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
此次房地产政策的调整，既降低了房地产市场的准入门栏，也降低了二手房的交易成本。这对稳定房地产市场的信心无疑具有积极影响，因而降低了投资者对房地产相关金融资产的风险溢价的要求，从而带动了市场多头情绪的高涨。但房地产市场是否会出现2009式大幅上涨，则要取决于接下来央行放松货币政策的力度、货币与信贷增长在多大程度上“创造”出房地产市场需求。总的判断是，虽然现在对稳增长与救市之心切切，由于房地产市场大环境出现了明显不同的变化，现在的政策目标应是稳定而不是刺激房地产价格的上涨。
房地产市场持续调整的压力不断加大、库存不断上升和投资萎缩，促成了此次房地产政策的调整。因此，此次政策调整既是稳增长政策的一个组成部分，也是为房地产去库存化、化解房地产相关风险所做的专门努力，当然也是对化解地方债务风险的积极配合。虽然要求政策达到一劳永逸的效果，是不切实际的奢望，但前后一系列的政策调整，不断彰显稳增长、化风险的决心。当然，这更给了市场极大的信心和鼓舞。
李克强总理在《工作报告》中强调，要稳定住房消费，要支持居民自住性和改善性住房需求，把存量房转为安署房。这表明，手里还握有房地产市场的去库存化和稳定房地产市场的王牌。一旦亮出王牌，就意味着它会成为房地产市场最大的买方。国家统计局的数据显示，全面待售商品房的面积约为6.4亿平米，其中住宅待售面积约4.2亿平米。按照的“三个一亿”新型城镇化策略，若真要将部分库存转为安置房，4.2亿平米的库存住宅，是可以及时消费掉的。
持续的政策调整将放缓中国房地产市场的库存增长甚至进入新一轮的去库存化周期，这将改善房地产开发企业的现金流及其对未来前景的信心。因此，我们预计，房地产投资在第二季度可能进入探底阶段。中国稳增长政策的发力及效果日渐显现，房地产市场逐渐企稳、中国经济复苏和全球其它央行的集体降息行动，可能带动全球大宗商品价格逐渐企稳回升。这是不应忽视的全球性效应。
但要求已有的政策措施能够承担起全面稳增长的重任，也是不切实际的奢望。在稳增长显得“紧要”（李克强总理在《工作报告》中指出）的2015年，政策的持续放松是大家一致的预期。我们预计，第二季度极有可能再一次降低法定存款准备金比率和存贷款基准利率，同时推进利率市场化，不仅进一步扩大存款利率上限，也可能让住房抵押贷款利率与一般工商业贷款利率并轨，即取消房贷利率70%的下限管制。这既是“稳定住房消费”的要求，也是中国利率市场化的内在逻辑。
大手笔托底和化风险的种种政策举措，进一步强化和印证了我们2014年12月26日的判断：中国经济新常态将造就繁荣有效的资产市场。这是投资的大逻辑、大方向。我们今天依然坚持这一基本判断。■
作者为第一创业证券首席经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员。