11月18日，资本市场的目光再度被房地产吸引。一方面，地产板块在沪指尾盘下挫压力下逆市上涨，中天城投等三股出现涨停；另一方面，最新出炉的统计数据却显示，虽房价和成交呈持续回暖态势，但当前房价涨势略显乏力。
地产股崛起护盘，是楼市已然向好、市场重拾信心，还是与板块轮动有关？在拉动地产股上扬的同时，政策是否会进一步趋向宽松？对此，18日接受《第一财经日报》记者采访的多位分析人士预计，基于10月70个大中城市房价变化的不利局面，进一步出台放松乃至刺激楼市的政策的预期更加强烈，未来降首付、减税等显效最快的政策将有可能陆续颁布实施。
楼市向好还是板块轮动？
11月18日，围绕3600点反复徘徊后，沪指最终失守，截至下午收盘，报3568.47点，跌幅1.01%。在大盘下挫的同时，房地产板块却上涨了1.63%，与银行板块共同充当起了护盘角色。其中中天城投、中江地产、中航地产三股涨停，阳光城上涨9.52%，皇庭国际上涨7.04%、荣安地产上涨6.67%，保利地产上涨6.26%，此外，绿地控股与格力地产涨幅也超5.50%。
地产股此番逆势上扬的原因，被认为与沪指板块轮动有关。中信建投房地产研究团队认为，18日房地产板块上涨背后，板块风格切换的因素更大。但该研究团队分析，主流房企仍面临较大的估值修复机遇。
地产股近一个月来的罕见飙升，无疑受到了近期的积极政策的驱动。 中共总书记、国家主席、军委主席、财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平指出，要化解房地产库存，促进房地产抑续发展。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。总理李克强11月11日主持召开常务会议，会议提出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
随着房地产板块涨幅引领其他行业，18日市场关于房地产政策宽松预期再起。对此，中信建投房地产研究团队分析，近期高层对于房地产行业频频发声，去年四季度以来需求端政策的释放带动了主流城市的需求释放，三四线城市虽有边际改善，但供给问题依然集中，因此接下来扶持需求的政策依然可以期待，明年的大环境有望维持宽松。
具体政策思路方面，市场普遍预期的调控方式包括降首付比例、调整交易税费等，同时户籍制度改革对楼市去化的拉动效果也引得广泛关注。“尤其针对三四线城市，鼓励农民进城买房、实施货币化安置，以及支持购房信贷的政策性银行，是相对可以预期的方向。”与此同时，中信建投房地产研究团队对本报记者表示，“考虑到地方的财政压力以及政策出台的边际效应，我们认为对后续政策的效果不可过高预期。”
上涨乏力亟待政策解压？
在政策不断出台、地产股上涨护盘的背景下，当前房价和成交量却不尽如人意。
18日上午，国家统计局发布的《10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，10月份70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，持平的城市有10个。在成交方面，前10月商品房销售面积和销售额同比分别增长7.2%和20.7%，增速分别回落0.3个和1个百分点。
虽然房价和成交仍在回暖，但涨势被认为有些乏力。交通银行金融研究中心预计，今年四季度在宽松的政策环境和资金环境下，重点城市的成交复苏将继续，但量价增速将有所回落。同时，由于高频率小政策的边际效用递减，叠加季节性因素，明年初销售增速或明显放缓。
值得注意的是，房地产投资增速也在继续下行。根据18日的统计数据，1月~10月全国房地产开发投资7.88万亿元，同比名义增长2.0%，增速比1月~9月回落0.6个百分点，东、中、部地区的投资增速全部下行。据交通银行金融研究中心观察，投资单月增速出现了连续3个月负增长，这在2009年以来尚属首次，其主要原因在于土地购置的大幅下降以及新开工尚未明显好转。
与此同时，区域分化还在继续。基于10月数据，国家统计局城市司高级统计师刘建伟18日表示，70个大中城市中，不同城市间房价同比涨跌差异明显。与市场理解的一线城市易涨难跌不同，10月一线城市价格环比涨幅呈现了下滑态势，亚豪机构对此做出的统计显示，10月北上广深四个一线城市中，除上海新建商品住宅环比上涨2.1%，相比9月涨幅增加0.2个百分点之外，其他三个城市的涨幅均出现下滑。其中深圳下滑最为明显，涨幅环比减少了2.8个百分点，广州紧随其后，涨幅环比减少0.6，北京最低，涨幅收缩了0.3个百分点。
对此，亚豪机构市场总监郭毅对本报记者分析，北京、广州、深圳房价环比涨幅的收窄，体现出当前市场购房需求乏力的现状，由于四个一线城市仍然执行着严格的限购政策，因此去年开始众多宽松调控政策的出台只是促使楼市出现短暂升温，在消化了5年限购中，积累下来的既具备购房资格，支付能力又强的部分客群后，年末，一线城市房地产市场再次出现了后继无力的局面。
郭毅预计，基于10月70个大中城市房价变化的不利局面，预计年底前进一步出台放松乃至刺激楼市的政策的预期更加强烈，未来，降首付、减税等显效最快的政策将有可能陆续颁实施。
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